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La mise en location d'un logement par un bailleur peut être soumise à une autorisation préalable (articles L 635-1 à L 635-11 et R 635-2 du Code de la construction et de l’habitation) ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat (articles L 634-1 à L 634-5 CCH) dans les zones délimitées par l'organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal.
Quels sont les territoires concernés ?
Pour lutter contre l'habitat indigne et dans des zones préalablement délimitées, de nombreuses communes décident de soumettre la location de logements à une formalité administrative : autorisation préalable ou déclaration de mise en location.
Ces zones doivent être délimitées en adéquation avec les plans locaux et départementaux d'action pour le logement, notamment des personnes défavorisées.
A l’intérieur de chacune des zones, la délibération peut fixer les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation ou déclaration. Elle doit préciser le lieu et les modalités de dépôt de la demande administrative.
Quels sont les locations concernées ?
Dans les zones délimitées, sont concernés les nouveaux contrats de locations nues ou meublées de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du locataire (locations soumises à la loi du 6 juillet 1989). L'autorisation préalable ou la déclaration de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.
En revanche, la reconduction, le renouvellement du bail ou la conclusion d'un avenant ne relèvent pas du régime de l’autorisation ou de la déclaration (art R 634-1 et R 635-1 CCH).
De même, sont exclus les logements mis en location par un organisme de logement social et les logements qui font l'objet d'une convention APL.
Bon à savoir : il ne peut y avoir d’autorisation de mise en location lorsque l'immeuble dans lequel est situé le logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d'habitation (art L 635-9 al 2 CCH).
Que doivent contenir la demande d’autorisation et la déclaration de mise en location ?
La demande d'autorisation et la déclaration de mise en location sont établies par le bailleur ou son mandataire et précisent (art R 635-2 CCH) :
- pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
- pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
- dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
- la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé.
Le formulaire de demande d'autorisation préalable est le Cerfa n°15652 ; celui de la déclaration de mise en location le n°15651 et celui de la déclaration de transfert de l'autorisation le n°15663 (avec leurs notices explicatives Cerfa 52148 et 52149). Ces documents peuvent être téléchargés sur le site www.service-public.fr www.service-public.fret adressés par voie électronique si la délibération le permet (art L 635-4 CCH).
La déclaration de mise en location doit être réalisé à la mairie ou à l’EPCI dans un délai de 15 jours à compter de la signature du contrat de location.
La déclaration et la demande d’autorisation donnent lieu à la remise d’un récépissé au moment de leur dépôt.
A défaut de réponse dans un délai d'un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation, ce silence vaut autorisation préalable de mise en location (art L 632-5 al 3 CCH). Le refus de la demande d'autorisation préalable de mise en location est motivé (art L 635-3 al 2 CCH).
Quel est le délai de validité de l’autorisation ?
Si aucune mise en location n’est faite dans le délai de 2 ans suivant sa délivrance, elle devient caduque (art R 635-3 al 3 CCH).
Cette autorisation doit être jointe au contrat de bail et renouvelée à chaque nouvelle mise en location (art L 635-4 al 4 CCH).
En cas de vente ou de donation du logement, l’autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement (art R 635-3 al 4 CCH), sous réserve qu’une déclaration de transfert soit déposée et de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation (art R 635-3 CCH).
Quelle sanction en cas de non respect des obligations du bailleur ?
Après mise en demeure restée vaine par le préfet, le bailleur encourt une amende qui ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (Décret 2019-437 du 13-5-2019).
La mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable ou déclaration de mise en location, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (art L 635-8 CCH).